Opinie

Vlaams regeerakkoord biedt geen perspectief op betaalbaar wonen

Woonbonus onterecht op de schopstoel. Wie de woonbonus aanklaagt kan evengoed de lage rente viseren…

De woonbonus mocht het voorbije jaar in allerhande opiniestukken op de schopstoel. Het enige effect van de woonbonus zou een stijging van de huizenprijzen geweest zijn.

Ook in het Vlaams regeerakkoord wordt de woonbonus geviseerd.

Het is een eeuwige paradox. Als je een markt met subsidies en steunmaatregelen injecteert aan de vraagzijde, zullen deze maatregelen ook een effect hebben op de prijszetting aan de aanbodzijde.

Het beste voorbeeld hiervan was de BTW-verlaging op de eerste schijf van 50.000 euro op de nieuwbouwfactuur. Deze directe besparing van 7.500 euro voor de koper, liet projectontwikkelaars van appartements- en groepsbouw tegelijk toe hun vraagprijzen hoger te zetten.

In tegenstelling tot deze – intussen afgeschafte – BTW-verlaging, is de woonbonus wel beperkt tot de eerste eigen woning.

Bovendien is het financieel voordeel van de woonbonus gespreid in de tijd, via een jaarlijks fiscaal voordeel gedurende de duur van de hypothecaire lening. Kopers voelen het voordeel niet meteen. Psychologisch is dit wat anders dan handje contantje op de dag van de verkoop een financieel voordeel in handen te krijgen. Het valt te betwijfelen of de woonbonus de potentiële koper bewust aanzet mee te gaan in hogere vraagprijzen. Cijfermatig blijft het  financiële voordeel voor de koper op het moment dat hij over de prijs onderhandelt immers een onbekende factor. Weinig kandidaat-koper zullen u vandaag kunnen voorspellen wat zijn precieze financiële voordeel op het einde van zijn hypothecaire rit zal geweest zijn.

De woonbonus heeft wel als effect dat het de hypothecaire lening voor gezinnen dragelijker maakt.

Met de woonbonus in het achterhoofd durven meer gezinnen de financiële last van een hypothecaire lening aan. Tenzij deze vermoeden dat de overheid tijdens de lopende hypotheekjaren hun fiscaal voordeel weer zal terug schroeven. En dit regeerakkoord geeft inderdaad reden tot bezorgdheid.

Als meer mensen een hypotheek aankunnen,  komen er meer potentiële kopers op de markt. Als de vraag het aanbod overtreft, dan stijgen de marktprijzen inderdaad. Een stijgende vraag kan trouwens evengoed voortvloeien uit de lage hypothecaire rentevoeten als uit de woonbonus. Wie zich druk maakt over de woonbonus kan zich dan evengoed druk maken over de lage hypothecaire rente. Nochthans zijn we het er allemaal over eens dat deze lage rente goed is.

Een stijgende vraag is op zich geen slechte zaak. Een eigen huis is nog altijd het beste appeltje voor de dorst.

Woontypes en beschikbare grond zijn hierbij de sleutelwoorden.

De Vlaamse steden en gemeenten beschikken over duizenden hectaren woonuitbreidings- en woonreservegebieden.

De hogere overheid laat de gemeenten maar met mondjes maat toe deze om te zetten naar bouwgrond. Op die manier wordt een kunstmatige schaarste in stand gehouden.

Versoepel de woonprogrammatie drastisch, en laat steden en gemeenten gemakkelijker toe deze gebieden om te zetten naar woongebied.

Dit bedreigt de openbare ruimte niet, want deze gebieden zijn sowieso al bestemd voor omzetting. Waarom dan nog 10 of 20 jaar wachten?

Deze omzetting moet wel gepaard gaan met een wettelijke verplichting tot effectieve verkaveling en bebouwing binnen een vastgestelde periode. Alleen zo kan grondspeculatie worden tegen gegaan.

Tegelijk dient een streng fiscaal regime gevoerd te worden op wie om speculatieve redenen bestaande percelen onbebouwd laat liggen. Slapende bouwgronden creëren geen enkele meerwaarde voor de economie en tewerkstelling. De enige manier om deze gronden te activeren, is een belasting te heffen die minstens gelijke tred houdt met de waardestijging van de grond. Zowat elke gemeente kent een heffing op onbebouwde percelen, doch slechts weinig lokale besturen durven die zo hoog te zetten dat het speculatief voordeel volledig teniet wordt gedaan. Het is begrijpelijk een stuk grond voor het eigen kind buiten schot te laten, maar vanwaar die wijdverbreide politieke laksheid ten aanzien van wie meerdere loten achter houdt?

Ook over woontypes moet nagedacht worden. Onze natuur- en landbouwruimte is schaars. Tenzij men bereid is om deze open ruimte op te offeren zullen we er allemaal moeten mee leren leven dat de bebouwbare grondoppervlaktes steeds kleiner worden. Dit betekent kleinere loten, meer in de hoogte bouwen en meer co-housingprojecten. Dit vereist ook strengere leefkwaliteitsvoorschriften en een slimme architecturale aanpak. Hoogbouw is al lang niet meer het voorrecht van de grote centrumsteden. Appartementen en wolkenkrabbers hoeven niet per sé lelijk of storend te zijn, op voorwaarde dat de inplanting doordacht gebeurt, en de ontwikkelaar verplicht wordt tot voldoende creativiteit en esthetiek.

Maar over dit alles blijft het Vlaams regeerakkoord opvallend vaag. Een gemiste kans.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *